Kira İlişkisi;

Kira sözleşmesi, bir taşınmazın (ev, iş yeri vb.) belirli bir süre için kullanım hakkının, belirli bir bedel karşılığında kiracıya verilmesi anlaşmasıdır. Şekle tabi olmadan sözlü olarak da kurulabilse de ispat hukuku açısından genellikle yazılı olarak kurulmaktadır. Bu ilişkide, kira ilişkisine konu olan şeye kiralanan; mülkiyet hakkı sahibine kiralayan; kullanma hakkına belli ücret karşılığında sahip olana kiracı denmektedir. Yapılan sözleşme taraflar açısından çeşitli sebeplerle sona erdirilmek istenebilir. Kanun koyucu, bu gibi halleri öngörmüş ve tarafların mağduriyetini engellemek için belli başlı haller ve şartlarda kira ilişkisinin sonlandırılabilmesini sağlayan hükümlere yer vermiştir. Yapılan sözleşme taraflar açısından çeşitli sebeplerle sona erdirilmek istenebilir. Kanun koyucu, bu gibi halleri öngörmüş ve tarafların mağduriyetini engellemek için belli başlı haller ve şartlarda kira ilişkisinin sonlandırılabilmesini sağlayan hükümlere yer vermiştir.

 

Kiracının Tahliyesi;

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, iki tarafın anlaşması yani ikale sözleşmesi ile sona erebileceği gibi bildirim yoluyla veya dava yoluyla da sona erebilir. İşbu husustaki yasal düzenlemeler, 6098 Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 347 ve devamı maddelerinde ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da yer almakta olup yasal olarak öngörülen sürelere ve koşullara uymak şartı ile kiracı tahliye edilebilmektedir.

 

Kiracıyı Evden Çıkarma Yolları;

Kiracı, herhangi bir tahliye nedeni söz konusu olduğunda Kanun’un öngördüğü usule göre dava açılmak suretiyle yahut tahliye talepli icra takibi ile evden çıkartılması mümkündür. Hangi durumlarda kiracı tahliyesinin mümkün olduğu, 6098 sayılı TBK hükümlerinde düzenlenmiştir.

Kiracıyı evden çıkarma yolları aşağıdaki gibidir:

• 10 yılık kiracının tahliyesi(bildirim suretiyle).
• İhtiyaç nedeni ile kiracının tahliyesi.
• Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye.
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle.
• Yazılı tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliyesi.
• Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi.
• Kiracı veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması sebebiyle.

 

Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliyesi;

Bu yolla yapılacak tahliyenin en önemli özelliği tarafların herhangi bir gerekçe göstermeden kira sözleşmesini feshedebilmesidir. Ayrıca fesih bildiriminin geçerli olması yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Kira sözleşmesinin belirli bir süre için kurulması ile belirsiz bir süre için kurulması halinde bazı farklılıklar mevcuttur. 10 yıllık kiracı, Kanun’da öngörülen zaman aralıklarında ihtar çekip ardından tahliye davası açarak çıkarılır. İhtar prosedürü, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir. 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi,

• Belirli süreli ise: sözleşmede belirlenen süre dolmalı ve bunu takip eden 10 yıl da dolmalıdır. Sonraki yıllarda, kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekerek dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.

• Belirsiz süreli ise: 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi kira sözleşmesi kira ilişkisinin başlamasından itibaren 10 yıl geçmiş olmalıdır. Bunu takip eden her 6 ay bir kira dönemi sayılacaktır. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmesi suretiyle dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir. 10 yıllık kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamede, durum açık bir şekilde belirtilmeli ve tahliye talep edilmelidir. Görüldüğü üzere, 10 yıllık kiracının tahliyesinde sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli yapılmasına bağlı olarak sonraki süreçler de farklılaşmaktadır.

• Fesih Bildirimi için; herhangi bir gerekçe gösterilmesi gerekmez. Ancak fesih bildirimi mutlak suretle yazılı yapılmalıdır, aksi taktirde kabul görmeyecektir. Fesih bildirimi sonrası kiracı, taşınmazı tahliye etmezse icra takibi suretiyle tahliye sağlanması mümkündür.

 

Dava Yoluyla Tahliye;

TBK m. 350 ve devamındaki maddelerde düzenlenen şartların sağlanmasıyla dava yoluna başvurularak da tahliye sağlamak mümkündür.

 

• Kiraya Verenin Konut/ İşyeri İhtiyacı İle Tahliye;

Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) m.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açılması mümkündür. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.

“Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Yargılama devam ederken kiralananın ihtiyaçlı tarafından satılması nazara alındığında ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez (Y3HD-K.2019/4734).”

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için ikinci sebep kiraya verenin işyerine ihtiyaç duymasıdır.

Bu ihtiyacın ciddiyetinin ve elzem nitelik taşıdığının yine açılacak olan dava ispat edilmesi ve yargılama sonuna kadar bu ihtiyacın hasıl olması gereklidir.

 

• Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye;

Kanun koyucu, TBK md. 351 hükmünde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” açıkça belirtmiştir. Bu madde uyarınca kiralanmış olan bir konut veya işyerini yeni devralan malik, kendisi, eşi altsoyu veya kanun gereği bakma yükümlü olduğu kişilerin kullanımı/ ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etme hakkına sahiptir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Bildirim Süresi;

Türk Borçlar Kanununun 350/1. maddesi hükmüne (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar) göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekmektedir.  Türk Borçlar Kanununun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

• Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye;

Kiraya verenin konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesini sona erdirebileceği hallerden birisi kiracının yazılı tahliye taahhütnamesi vermiş olmasıdır.

Kanun koyucu TBK md. 352/1 hükmünde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde belirtmiştir. Burada dikkat çeken kısım kiralananın teslim edilmesinden sonra tahliyenin taahhüt edilmiş olmasıdır. Yani kanun koyucu, kira sözleşmesiyle yahut sözleşme tarihine çok yakın olacak şekilde kiracının tahliye taahhüdü vermesinin kabul edilmeyeceği vurgulamaktadır.

Yazılı tahliye taahhütnamesi verilmesi, kiraya verene sebep göstermeksizin ve tazminat ödemeksizin tahliye etme imkânı sağlayacağından, kiracının kendine kanun tarafından tanınan korumadan vazgeçmesi anlamı taşır.

Şartları ise aşağıdaki gibidir;

1. Kiracı tarafından verilmiş olmalıdır.
2. Yazılı olmalıdır.
3. Kiralananın teslimi sonrası verilmelidir.
4. Tahliye tarihi belirli olmalıdır.

Yazılı tahliye taahhüdü ile tahliyede diğer sebeplerden farklı olarak icrada takip başlatılması suretiyle de tahliye sağlamak mümkündür. Yapılan icra takibine (örnek 14), kiracı tarafından 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmesi halinde imzaya itiraz yok ise veya tahliye taahhüdü noter tarafından düzenlenmiş ise icra hukuk mahkemesinde altı aylık süre içerisinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir. Kiralayan dilerse bir yıllık süre içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açabilir.

 

• Yeniden İnşa-Onarım Nedeniyle Tahliye;

TBK md. 350 maddesinin 2. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep kiralanan taşınmazın inşa ve imar edilmesidir. Taşınmazın yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkansız ise kira sözleşmesi feshedilebilecektir.

Bu tahliye sebebine dayanılabilmesi için;

1. inşa ve imarın esaslı olması
2. inşa sırasında kullanımının mümkün olmaması gerekmektedir.

Bu şartların sağlanması halinde belirli süreli kira ilişkilerinde sözleşme sona erdiğinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilmesi mümkündür.

 

• Aynı İlçe Veya Belde Sınırlarında Kiracının Veya Eşinin Konutunun Bulunması;

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin ‘’aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma’’, ‘’kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme’’ ve ‘’sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme’’ şartlarının aynı anda olması durumunda kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kiracının gerçek bir ev ihtiyacı olmamasına rağmen aynı ilçe sınırları içerisinde başkaca evi bulunduğu halde başkasına ait konutta daha uygun bedelle yararlanmasının önüne geçilmesi TBK Madde 352/3 hükmünde amaçlanmıştır.

Şartları ise şu şekildedir;

1. Kiralananın konut niteliğine haiz olması.
2. Kiracı veya eşinin konutunun bulunması,
3. Konutun aynı ilçe veya belde de yer alması.
4. Konutun oturmaya elverişli, kiralanan ile aynı minvalde olması.
5. Kiraya verenin sözleşme esnasında bu kiracıya ait konuttan haberdar olmaması.

 

• Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye;

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 hükmü uyarınca konut ve çatılı işyeri tahliyesi için diğer bir sebep de kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiraya verenin iki haklı ihtarı sonucunda tahliyesinin talep edilmesidir. Kiracı kural olarak kira bedelini tam ve süresinde ödemekle yükümlüdür. Şayet kiracı kira bedelini ödemeyi geciktirmiş veya hiç ödememişse kiraya veren kiracısına yazılı olarak ihtarda bulunup akabinde tahliye talepli dava açabilecektir. Üç hal mevcuttur:

 

1. Bir yıldan kısaysa; ve bu sürede iki haklı ihtarda bulunulmuş ise kira süresinin sonundan başlayarak 1 ay içerisinde dava açılabilecektir.
2. Bir yıl süreliyse; ve bu sürede iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kira sözleşmesinin sonundan başlayarak 1 ay içerisinde dava açılması ile mümkündür.
3. Bir yıldan uzunsa; ve bu sürede iki haklı ihtarda bulunulmuş ise ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava açılarak tahliye sağlanabilecektir.

 

Tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme;

Tahliye davası kiracının kiralananı boşaltmadığı ve kira borcunu ödemediği durumlarda başvurulan bir hukuk yoludur. Tahliye davası açılacağı zaman kiralayanın yasada yer verilen haklı nedenlere dayanması gerekir.

Kanun genel olarak kiracının haklarını korumaya eğilimlidir. Bununla birlikte mal sahibinin de sahip olduğu haklar çeşitli şekillerde güvence altına alınır. Bu tür bir dava açılacağı zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gerekir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkemedir. Ama bu mahkeme kesin yetkili mahkeme değildir. Dolayısıyla dava, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir.

 

Tahliye Davaları Kim Tarafından Açılabilir?

Kiracı için kanunlar üzerinden yasal bir sürecin başlatılması, mülkün boşaltılması ve aynı zamanda borcunun ödenmesi durumunda açılmaktadır. Bu davayı direkt mülk sahibi, mülk sahibin eşi, altsoyu, üstsoyu ve velayet verdiği kişi açabilmektedir. Tahliye davasının payı ve elbirliği mülkiyeti sahiplerinin de bu süreçte dava açma hakkı bulunmakta, ancak herkesin aynı dava için dilekçe vermesi gerekmektedir. Örneğin bir ev iki kişinin üzerineyse, bu iki kişinin de dava başlatmakta gönüllü olması gerekmektedir.

 

Tahliye Davası Harcın Belirlenmesi Ve Miktarı Nedir?

Tahliye davası açılması T.C Yargıtay 6. Hukuk dairesi üzerinden 2015/ 9126 kanun kararına göre harçlar kanunu uygulaması üzerinden açılmaktadır. Kanun gereğince, davayı açanın 1 yıllık kira bedeli üzerinden harç ödemesi uygun görülmektedir.