SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ

Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz edebilmektedir. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar  diğer adıyla tellal denilen aracıdan yararlanılır. TBK da düzenlenen bu tacir yardımcısı için TBK simsarlık hükümleri uygulanmakta olup, eksik hususlar için vekalet sözleşmesi hükümlerine gidilmektedir. Sözleşmenin tarafları simsar ve iş sahibi iken unsurları; bağımsızlık, geçicilik, yazılı şekil, aracılık ve ücrettir. Simsarlığa ilişkin yasal düzenleme ise TBK md. 520 “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”

• Ücrete Hak Kazanma;

TBK md. 521 “ Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.” şeklinde düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere simsar her halükarda yaptığı harcamaları simsarlığını üstlendiği kişiden talep edebilecektir. Tam ücrete hak kazanması ise tarafları bir araya getirip sözleşme kurulması halinde söz konusu olacaktır.

Ayrıca ücret belirlemesi serbestçe yapılabilecek olup belirlenmemişse tarifeye göre tarife yoksa teamüle göre belirlenmelidir(TBK md. 522)

• Taşınmaz Simsarlığı;

Taşınmaz simsarlığı, bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyetidir. Taşınmaz tellallığına da esas itibari ile TBK’nın simsarlığa ilişkin hükümleri uygulanacaktır. Bu konuda ayrıca çıkartılmış bir “Mecburi Standartlar Tebliği” de bulunmaktadır. Taşınmaz simsarlığı emlakçı gibi konut satma kiralama konusunda malik ile satın alacak veya kiralayacak kişiyi bir araya getiren kişidir.

Taşınmaz simsarı da ücret karşılığında bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması imkanını hazırlamak veya bu sözleşmenin kurulmasına aracılık etmek üzere yazılı bir sözleşme ile görevlendirilen kişidir.

Buradan hareketle taşınmazın satımı, kiralanması, alım-satım vaatleri, taşınmaz karşılık gösterilerek ödünç alınması, arsa karşılığı inşaat yapılması, taşınmaz trampası, taşınmaz üzerinde irtifak, sükna, sulama, geçit hakkı sözleşmelerinin kurulması, taşınmazın sermaye olarak konulduğu ticaret şirketi kurulması, taşınmaz üzerinde ipotek tesisi, alım, geri alım, önalım gibi eşyaya bağlı borç doğuran sözleşmelere aracılık edilmesi durumunda tellallık sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gereklidir.

• Taşınmaz Simsarlığında Simsarın(Emlakçının) Ücrette Hak Kazanabileceği Diğer Haller;

Taşınmaz kiralama veya satışlarında emlakçıların başına çokça genel durumlardan biri de emlakçı aracılığı ile bulunan evin emlakçı ile görüşmeyen eş üzerinden direkt malikten kiralanması veya satın alınması halidir. Yani emlakçının/ simsarın ücretinden kurtulmaya çalışılmasıdır. Ancak bu konuda çokça yargı kararı mevcuttur. Yargıtay içtihatlarında, taşınmazı simsar aracılığı ile gören alıcının yada kiracının şahsı, eşi, ortağı, idaresindeki şirket kan ve sıhri hısımları vs. sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde satın alınması kiralanması halinde simsara taahhüt edilen aracılık bedeline hak kazanılacağı vurgulanmaktadır.

“…Davacı tellalın sözleşmede yazılı taşınmazı göstermesinden sonra davacının davaya konu taşınmazı malikinden tapuda satın aldığı ihtilafsızdır. Davalı taraf, davacı ile olan akdi ilişkiyi sonlandırmadan taşınmazı satın almıştır. Tellallık sözleşmesinde alıcının gördüğü gayrimenkulleri şahsı, ortağı veya idarecisi bulunduğu şirket, kan ve sihri hısımları vs, sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde satın alması halinde satış bedeli üzerinden %3 komisyon + KDV komisyon bedeli ödeyeceğinin kararlaştırıldığı da anlaşılmakla, sözleşmenin bu hükmü tarafları bağlar. Davacının dayandığı sözleşme B.K.404. maddesindeki şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesi olup, tellal B.K.405/1. maddesi hükmüne göre ücrete hak kazanmıştır.…” (Yarg. 13. HD 2011/4554 E. 2011/11163 K. 06/07/2011 T)

“…tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşme ise de, kira sözleşmesinin tellallık ücret sözleşmesini imzalayan davalının eşi ile yapıldığı, davalı ile taşınmazı kiralayan kişinin aynı soyadı taşıdığı ve tellallık ücret sözleşmesinin yukarıda bahsedilen 5. madde hükmü dikkate alındığında, davacı emlakçının bulduğu taşınmazı davalının eşinin kiraladığını da gözetilerek, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir(Yargıtay 3. HD’nin 29.11.2005 tarihli 2005/11697 E., 2005/12907 K sayılı içtihadında;)”