ÖNALIM  DAVASI

Yasal Önalım Hakkı (şufa hakkı); taşınmaz paydaşının taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye devretmesi halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı irade beyanı ile satışa konu payı satın alma yetkisi veren haktır. Önalım hakkı sahibi bu hakkını dava yolu ile kullanabilmektedir. Önalım hakkının yasal dayanakları ise Türk Medeni Kanunu’nda md. 732 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”.

Ve bu hak, TMK md. 734 hükmüne uygun şekilde payı alan kişiye karşı dava açmak suretiyle kullanılmalıdır; “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. ”

Önalım Hakkının kullanılabilmesinin şartları üç ana başlığa ayrılmaktadır; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bulunması, önalım hakkı sahibinin söz konusu taşınmazda paylı malik olması, paylı taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılması.

Önalım Davasında; birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması halinde ise şufa hakkından eşit olarak yararlanırlar. Ayrıca bu hakkı kullanmak isteyen paydaşlar, ayrı ayrı dava açabilecekleri gibi birlikte de dava açmaya ehillerdir. Yargıtayın, ayrı ayrı açılan davaların birleştirilmesinde de usul ekonomisi bakımından yarar bulunduğunu belirten içtihatları mevcuttur.

“Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir. Paydaşlardan birisinin davasından vazgeçmesi halinde ona isabet eden miktar davalı üzerinde bırakılmaz. Bu miktarın dahi davayı yürüten paydaşlar adına tescile karar verilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – Karar : 2016/3313).”

Önalım Hakkını kullanımına dair iki hak düşürücü süre öngörülmüştür: İlkinde, satışın bildiriminden itibaren 3 ay içerisinde açılmalıdır. Şufa hakkı (önalım hakkı) sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir. İkincisinde ise; her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkı dava yoluyla kullanılmalıdır. Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.  Şufa davasında ispat yükü ise önalım hakkını iddia eden davacıdadır.

Yetki Ve Görevli Mahkeme;

Şufa davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; görevli mahkeme ise “Asliye Hukuk Mahkemesi”dir. Önalım hakkı sahibi, adına tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içerisinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Yargıtay’ın Haziran 1951 tarihli ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği, önalım bedelinin en geç yargılamanın sonuna kadar depo edilmesi gereklidir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller İse Aşağıda Yer Verdiğimiz Gibidir;

• İcra maarifetiyle satışta,
• Bağış, trampa, taşınmaz satış vaadi gibi hallerde,
• Ölüme bağlı tasarruf yapılmışsa,
• Önalım hakkından feragat edilmişse,
• Paydaşlar arasında fiili taksim gerçekleşmişse,
• Taşınırlarda,
• Pay, bir şirkete sermaye olarak konmuşsa,
• Bağımsız bölüm yahut kat irtifakı payının satımı halinde,
• Elbirliği mülkiyet mevcutsa
• Tüm paydaşlar üçüncü bir kişiye paylarını devrederse önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Sözleşmeye Dayalı Şufa Hakkı;

TMK md.735 hükmü; “ Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”  şeklinde düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesi uyarınca taşınmazlar açısından malik ile önalım hakkı tesis edilen kişi arasındaki anlaşma, şartları ile birlikte tapuya şerh edilmesi suretiyle sözleşmeye dayalı şufa hakkı kullanılabilecektir. Bu yolla kurulacak önalım hakkı en fazla şerh tarihinden itibaren on yıl için geçerli olacaktır.

Aşağıdaki kararda yazılı şekilde yapılmış ve tapu kütüğünde beyanlar hanesine şerh verilmiş önalım hakkının geçerliliğine vurgu yapılmıştır;

“Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür” ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Esas No: 2013/494, Karar No: 2014/153, Tarih: 26.02.2014).”