Ay: Mayıs 2024

İrtifak Hakları

Ayni haklar, eşyaya bağlı olan haklara verilen genel addır ve iki ana başlığa ayrılmaktadır. İlki mülkiyet hakkıdır, ki bu hak sahibine kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin tamamını bahşetmektedir. Ayni hakların en kapsamlı yetki veren hakkı mülkiyet hakkıdır. İkincisi ise irtifak haklarıdır.  İrtifak hakkı ise bir eşya üzerinde hak sahibine kullanma ve yararlanma ile ilgili yetkilerin bir bölümünü veya tümünü sağlayan ya da malikin mülkiyetle ilgili yetkilerin bazılarının kullanmasını hak sahibine yasaklayan sınırlı bir ayni haktır. İrtifak hakkı, hakka konu teşkil eden eşya ile alakalı yararlanma ve/veya kullanmaya ilişkin yetkilerden tamamını ya da bir kısmını içerebilir, tasarruf yetkisi ise irtifak haklarında bulunmamaktadır. Yani irtifak hakkı sahibi bu hakka konu taşınmazda belli yetkilere sahip olsa da taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkisi bulunmamaktadır.

İrtifak hakkının konusu kural olarak taşınmaz eşyadır. Tapu kütüğüne kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar üzerinde de irtifak hakkı kurulabilir. İrtifak haklarında sınırlı sayı ilkesi geçerlidir. Ayrıca irtifak hakları üç başlık altında incelenmektedir.

• Şahsa Bağlı İrtifaklar; Lehine tesis edilen kişi ile var olabilen, el değiştiremeyen, miras yoluyla intikal etmeyen, devre de konu olmayan irtifak haklarıdır. Söz konusu hakkın sahibi hayatı boyunca ya da belirlenen süre zarfında hakkını kullanmaya devam eder. Genel anlamda iki ana irtifak hakkı vardır bilinen; İntifa Hakkı ve Oturma(sükna) Hakkı.

 

• İntifa Hakkı; Sahibine kullanma, yararlanma, bulundurma, yönetme haklarını veren en geniş yetkileri veren irtifak hakkıdır(TMK md.803). Aksine hüküm bulunmuyorsa bu hakka sahip olan kişi tasarruf yetkisini kullanarak hakkın kullanımını devretmeye de ehildir(TMK md. 806). Bu hak taşınırlarda zilyetlik devri suretiyle; taşınmazlarda tapu siciline tescille; haklarda alacağın temliki ile; malvarlığında ise malvarlığı içerisinde bulunan malın cinsine göre tesis edilir. İntifaya konu olan şey tüketilebilen bir şey ise mülkiyette hakla geçmekte ve mislen karşılığı verilmesi gerekmektedir. İntifa hakkının tesis edilmesi sebepleri; intifa hakkının sözleşmeyle kurulması, İntifa hakkının tek taraflı hukuki işlemle kurulması, kanuni intifa hakkı olmak üzere üç şekildedir. Sona ermesi ise; intifaya konu şeyin tamamen yok, yasal intifa hakkı sebebinin ortadan kalkması, hak sahibinin vazgeçmesi, taşınmazlarda sicilin terkini suretiyle, hakkının süresinin dolması yada intifa hakkı tanınan kişinin ölümü ile gerçekleşmektedir. Ayrıca intifa hakkı her ne kadar sahibine en geniş yetkileri bahşetse de intifa hakkı tesis eden taşınmazın maliki çıplak mülkiyet hakkını her daim devredebilecektir. TMK md. 797 hükmü uyarınca tüzel kişiler lehine intifa hakkı en fazla 100 yıllığına tesis edilebilmektedir.

 

• Oturma Hakkı; tesis edildiği kişiye bir binada veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren haktır (TMK md. 823/1). Oturma hakkı, şahsa sıkı sıkıya bağlı olması sebebiyle kiraya verilemez. İş yeri olacak şekilde bu hak kullanılamaz.

 

• Eşyaya Bağlı (Taşınmaz Lehine) İrtifak Hakları; sadece bir taşınmaz üzerinde ve başka bir taşınmazın lehine kurulabilen bir haktır. Hak sahipliği için ilgili taşınmazın mülkiyetiyle bir bağ oluşturması gerekli olup hak sahipliği faydalanılan taşınmazın mülkiyeti ile devredilebilir. Bunun yanı sıra eşyaya bağlı irtifakın yalnız başına el değiştirmesi söz konusu değildir. Eşyaya bağlı irtifak, bölünmez bir haktır ve yüklü taşınmazın tümünü yük altına sokar. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın herhangi bir payı üzerinde bir taşınmaz irtifakı kurulamaz.

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir(TMK md.779)

Taşınmaz lehine irtifak hakkı tesis edilebilmesi için bu hakkın tapu kütüğüne şerhi gereklidir.  Hakkın sona ermesi için de yüklü taşınmazın yok olması yahut taşınmaz sicilinden terkini gereklidir. Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa yüklü taşınmaz maliki bu hakkın terkinini isteyebilecektir(TMK md. 785/II).

 

• Karmaşık İrtifak Hakları; Karmaşık irtifak hakları, şahsa bağlı yahut eşyaya bağlı yani tercihe bağlı şekilde, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir şekilde tesis edilebilir niteliğe haizdir. Bu özelliği içerisinde bulunduran çokça irtifak hakkı tesis edilebilmekte olsa da en bilinen dört karmaşık irtifak hakkı aşağıdaki gibidir.

 

• Üst Hakkı; kanun koyucu tarafından TMK m. 826: “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.” şeklinde açıklanmıştır. Bu irtifak hakkı, aksi kararlaştırmadıkça devredilebilen ve mirasçılara geçebilen bir haktır. Yine Türk Medeni Kanunu’nun “Madde 726– Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. “ hükmü gereği bir arazide üst hakkı sahibi olan kişi, bu irtifak hakkının konusunu oluşturan yapının malikidir.

 

• Kaynak Hakkı; doğal veya yapay yollarla komşu taşınmazdan çıkan suyun kendi arazisinden geçebilmesine ilişkin irtifak hakkıdır. Bu hak arazinin suyunun alınmasına ve akıtılmasına katlanma yükümlülüğü doğurmaktadır. Ayrıca mirasçılara geçebilir, devredilebilir niteliktedir, ancak aksinin kararlaştırılması mümkündür.

 

• Geçit Hakkı; Türk Medeni Kanununda kanun koyucu md.747 hükmünde “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.” şeklinde temel olarak düzenlenmiştir. Genel yola çıkmak için bir başka taşınmazı kullanma zorunluluğu bulunan yararına düzenlenmiş bir haktır. Eğer bu hak tarafların anlaşması ile tesis edilemezse yola çıkmak için geçit hakkına ihtiyaç duyan taraf dava yoluyla hakimden bu hakkın tesisini talep edebilmektedir. Ayrıca genel yola çıkmak için tesis edilen bu hakkın kullanılmasına gerek kalmamışsa yani önceden genel yola direkt ulaşım imkanı bulunmayan taşınmazın artık genel yola ulaşımı varsa geçit hakkının artık hukuki yararından bahsedilemeyecektir. Geçit hakkı tesis eden taşınmaz maliki, hukuki yararın bulunmadığından bahisle bu hakkın terkinini talep edebilecektir.

 

• Mecra Hakkı; su, gaz, elektrik ve benzerlerinin borular sistemi ile bir taşınmazdan geçirilmesi hakkını ifade etmektedir. TMK m. 727 gereği bu borular sistemi dışarıdan görünüyorsa noterce düzenlenecek sözleşme ile, görünmüyorsa tapu kütüğüne tescil suretiyle tesis edilmektedir.

SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ

Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz edebilmektedir. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar  diğer adıyla tellal denilen aracıdan yararlanılır. TBK da düzenlenen bu tacir yardımcısı için TBK simsarlık hükümleri uygulanmakta olup, eksik hususlar için vekalet sözleşmesi hükümlerine gidilmektedir. Sözleşmenin tarafları simsar ve iş sahibi iken unsurları; bağımsızlık, geçicilik, yazılı şekil, aracılık ve ücrettir. Simsarlığa ilişkin yasal düzenleme ise TBK md. 520 “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”

• Ücrete Hak Kazanma;

TBK md. 521 “ Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.” şeklinde düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere simsar her halükarda yaptığı harcamaları simsarlığını üstlendiği kişiden talep edebilecektir. Tam ücrete hak kazanması ise tarafları bir araya getirip sözleşme kurulması halinde söz konusu olacaktır.

Ayrıca ücret belirlemesi serbestçe yapılabilecek olup belirlenmemişse tarifeye göre tarife yoksa teamüle göre belirlenmelidir(TBK md. 522)

• Taşınmaz Simsarlığı;

Taşınmaz simsarlığı, bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyetidir. Taşınmaz tellallığına da esas itibari ile TBK’nın simsarlığa ilişkin hükümleri uygulanacaktır. Bu konuda ayrıca çıkartılmış bir “Mecburi Standartlar Tebliği” de bulunmaktadır. Taşınmaz simsarlığı emlakçı gibi konut satma kiralama konusunda malik ile satın alacak veya kiralayacak kişiyi bir araya getiren kişidir.

Taşınmaz simsarı da ücret karşılığında bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması imkanını hazırlamak veya bu sözleşmenin kurulmasına aracılık etmek üzere yazılı bir sözleşme ile görevlendirilen kişidir.

Buradan hareketle taşınmazın satımı, kiralanması, alım-satım vaatleri, taşınmaz karşılık gösterilerek ödünç alınması, arsa karşılığı inşaat yapılması, taşınmaz trampası, taşınmaz üzerinde irtifak, sükna, sulama, geçit hakkı sözleşmelerinin kurulması, taşınmazın sermaye olarak konulduğu ticaret şirketi kurulması, taşınmaz üzerinde ipotek tesisi, alım, geri alım, önalım gibi eşyaya bağlı borç doğuran sözleşmelere aracılık edilmesi durumunda tellallık sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gereklidir.

• Taşınmaz Simsarlığında Simsarın(Emlakçının) Ücrette Hak Kazanabileceği Diğer Haller;

Taşınmaz kiralama veya satışlarında emlakçıların başına çokça genel durumlardan biri de emlakçı aracılığı ile bulunan evin emlakçı ile görüşmeyen eş üzerinden direkt malikten kiralanması veya satın alınması halidir. Yani emlakçının/ simsarın ücretinden kurtulmaya çalışılmasıdır. Ancak bu konuda çokça yargı kararı mevcuttur. Yargıtay içtihatlarında, taşınmazı simsar aracılığı ile gören alıcının yada kiracının şahsı, eşi, ortağı, idaresindeki şirket kan ve sıhri hısımları vs. sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde satın alınması kiralanması halinde simsara taahhüt edilen aracılık bedeline hak kazanılacağı vurgulanmaktadır.

“…Davacı tellalın sözleşmede yazılı taşınmazı göstermesinden sonra davacının davaya konu taşınmazı malikinden tapuda satın aldığı ihtilafsızdır. Davalı taraf, davacı ile olan akdi ilişkiyi sonlandırmadan taşınmazı satın almıştır. Tellallık sözleşmesinde alıcının gördüğü gayrimenkulleri şahsı, ortağı veya idarecisi bulunduğu şirket, kan ve sihri hısımları vs, sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde satın alması halinde satış bedeli üzerinden %3 komisyon + KDV komisyon bedeli ödeyeceğinin kararlaştırıldığı da anlaşılmakla, sözleşmenin bu hükmü tarafları bağlar. Davacının dayandığı sözleşme B.K.404. maddesindeki şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesi olup, tellal B.K.405/1. maddesi hükmüne göre ücrete hak kazanmıştır.…” (Yarg. 13. HD 2011/4554 E. 2011/11163 K. 06/07/2011 T)

“…tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşme ise de, kira sözleşmesinin tellallık ücret sözleşmesini imzalayan davalının eşi ile yapıldığı, davalı ile taşınmazı kiralayan kişinin aynı soyadı taşıdığı ve tellallık ücret sözleşmesinin yukarıda bahsedilen 5. madde hükmü dikkate alındığında, davacı emlakçının bulduğu taşınmazı davalının eşinin kiraladığını da gözetilerek, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir(Yargıtay 3. HD’nin 29.11.2005 tarihli 2005/11697 E., 2005/12907 K sayılı içtihadında;)”

ÖNALIM  DAVASI

Yasal Önalım Hakkı (şufa hakkı); taşınmaz paydaşının taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye devretmesi halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı irade beyanı ile satışa konu payı satın alma yetkisi veren haktır. Önalım hakkı sahibi bu hakkını dava yolu ile kullanabilmektedir. Önalım hakkının yasal dayanakları ise Türk Medeni Kanunu’nda md. 732 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”.

Ve bu hak, TMK md. 734 hükmüne uygun şekilde payı alan kişiye karşı dava açmak suretiyle kullanılmalıdır; “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. ”

Önalım Hakkının kullanılabilmesinin şartları üç ana başlığa ayrılmaktadır; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bulunması, önalım hakkı sahibinin söz konusu taşınmazda paylı malik olması, paylı taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılması.

Önalım Davasında; birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması halinde ise şufa hakkından eşit olarak yararlanırlar. Ayrıca bu hakkı kullanmak isteyen paydaşlar, ayrı ayrı dava açabilecekleri gibi birlikte de dava açmaya ehillerdir. Yargıtayın, ayrı ayrı açılan davaların birleştirilmesinde de usul ekonomisi bakımından yarar bulunduğunu belirten içtihatları mevcuttur.

“Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir. Paydaşlardan birisinin davasından vazgeçmesi halinde ona isabet eden miktar davalı üzerinde bırakılmaz. Bu miktarın dahi davayı yürüten paydaşlar adına tescile karar verilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – Karar : 2016/3313).”

Önalım Hakkını kullanımına dair iki hak düşürücü süre öngörülmüştür: İlkinde, satışın bildiriminden itibaren 3 ay içerisinde açılmalıdır. Şufa hakkı (önalım hakkı) sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir. İkincisinde ise; her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkı dava yoluyla kullanılmalıdır. Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.  Şufa davasında ispat yükü ise önalım hakkını iddia eden davacıdadır.

Yetki Ve Görevli Mahkeme;

Şufa davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; görevli mahkeme ise “Asliye Hukuk Mahkemesi”dir. Önalım hakkı sahibi, adına tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içerisinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Yargıtay’ın Haziran 1951 tarihli ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği, önalım bedelinin en geç yargılamanın sonuna kadar depo edilmesi gereklidir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller İse Aşağıda Yer Verdiğimiz Gibidir;

• İcra maarifetiyle satışta,
• Bağış, trampa, taşınmaz satış vaadi gibi hallerde,
• Ölüme bağlı tasarruf yapılmışsa,
• Önalım hakkından feragat edilmişse,
• Paydaşlar arasında fiili taksim gerçekleşmişse,
• Taşınırlarda,
• Pay, bir şirkete sermaye olarak konmuşsa,
• Bağımsız bölüm yahut kat irtifakı payının satımı halinde,
• Elbirliği mülkiyet mevcutsa
• Tüm paydaşlar üçüncü bir kişiye paylarını devrederse önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Sözleşmeye Dayalı Şufa Hakkı;

TMK md.735 hükmü; “ Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”  şeklinde düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesi uyarınca taşınmazlar açısından malik ile önalım hakkı tesis edilen kişi arasındaki anlaşma, şartları ile birlikte tapuya şerh edilmesi suretiyle sözleşmeye dayalı şufa hakkı kullanılabilecektir. Bu yolla kurulacak önalım hakkı en fazla şerh tarihinden itibaren on yıl için geçerli olacaktır.

Aşağıdaki kararda yazılı şekilde yapılmış ve tapu kütüğünde beyanlar hanesine şerh verilmiş önalım hakkının geçerliliğine vurgu yapılmıştır;

“Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür” ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Esas No: 2013/494, Karar No: 2014/153, Tarih: 26.02.2014).”

 

Kira İlişkisi;

Kira sözleşmesi, bir taşınmazın (ev, iş yeri vb.) belirli bir süre için kullanım hakkının, belirli bir bedel karşılığında kiracıya verilmesi anlaşmasıdır. Şekle tabi olmadan sözlü olarak da kurulabilse de ispat hukuku açısından genellikle yazılı olarak kurulmaktadır. Bu ilişkide, kira ilişkisine konu olan şeye kiralanan; mülkiyet hakkı sahibine kiralayan; kullanma hakkına belli ücret karşılığında sahip olana kiracı denmektedir. Yapılan sözleşme taraflar açısından çeşitli sebeplerle sona erdirilmek istenebilir. Kanun koyucu, bu gibi halleri öngörmüş ve tarafların mağduriyetini engellemek için belli başlı haller ve şartlarda kira ilişkisinin sonlandırılabilmesini sağlayan hükümlere yer vermiştir. Yapılan sözleşme taraflar açısından çeşitli sebeplerle sona erdirilmek istenebilir. Kanun koyucu, bu gibi halleri öngörmüş ve tarafların mağduriyetini engellemek için belli başlı haller ve şartlarda kira ilişkisinin sonlandırılabilmesini sağlayan hükümlere yer vermiştir.

 

Kiracının Tahliyesi;

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, iki tarafın anlaşması yani ikale sözleşmesi ile sona erebileceği gibi bildirim yoluyla veya dava yoluyla da sona erebilir. İşbu husustaki yasal düzenlemeler, 6098 Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 347 ve devamı maddelerinde ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da yer almakta olup yasal olarak öngörülen sürelere ve koşullara uymak şartı ile kiracı tahliye edilebilmektedir.

 

Kiracıyı Evden Çıkarma Yolları;

Kiracı, herhangi bir tahliye nedeni söz konusu olduğunda Kanun’un öngördüğü usule göre dava açılmak suretiyle yahut tahliye talepli icra takibi ile evden çıkartılması mümkündür. Hangi durumlarda kiracı tahliyesinin mümkün olduğu, 6098 sayılı TBK hükümlerinde düzenlenmiştir.

Kiracıyı evden çıkarma yolları aşağıdaki gibidir:

• 10 yılık kiracının tahliyesi(bildirim suretiyle).
• İhtiyaç nedeni ile kiracının tahliyesi.
• Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye.
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle.
• Yazılı tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliyesi.
• Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi.
• Kiracı veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması sebebiyle.

 

Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliyesi;

Bu yolla yapılacak tahliyenin en önemli özelliği tarafların herhangi bir gerekçe göstermeden kira sözleşmesini feshedebilmesidir. Ayrıca fesih bildiriminin geçerli olması yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Kira sözleşmesinin belirli bir süre için kurulması ile belirsiz bir süre için kurulması halinde bazı farklılıklar mevcuttur. 10 yıllık kiracı, Kanun’da öngörülen zaman aralıklarında ihtar çekip ardından tahliye davası açarak çıkarılır. İhtar prosedürü, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir. 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi,

• Belirli süreli ise: sözleşmede belirlenen süre dolmalı ve bunu takip eden 10 yıl da dolmalıdır. Sonraki yıllarda, kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekerek dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.

• Belirsiz süreli ise: 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi kira sözleşmesi kira ilişkisinin başlamasından itibaren 10 yıl geçmiş olmalıdır. Bunu takip eden her 6 ay bir kira dönemi sayılacaktır. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmesi suretiyle dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir. 10 yıllık kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamede, durum açık bir şekilde belirtilmeli ve tahliye talep edilmelidir. Görüldüğü üzere, 10 yıllık kiracının tahliyesinde sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli yapılmasına bağlı olarak sonraki süreçler de farklılaşmaktadır.

• Fesih Bildirimi için; herhangi bir gerekçe gösterilmesi gerekmez. Ancak fesih bildirimi mutlak suretle yazılı yapılmalıdır, aksi taktirde kabul görmeyecektir. Fesih bildirimi sonrası kiracı, taşınmazı tahliye etmezse icra takibi suretiyle tahliye sağlanması mümkündür.

 

Dava Yoluyla Tahliye;

TBK m. 350 ve devamındaki maddelerde düzenlenen şartların sağlanmasıyla dava yoluna başvurularak da tahliye sağlamak mümkündür.

 

• Kiraya Verenin Konut/ İşyeri İhtiyacı İle Tahliye;

Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) m.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açılması mümkündür. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.

“Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Yargılama devam ederken kiralananın ihtiyaçlı tarafından satılması nazara alındığında ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez (Y3HD-K.2019/4734).”

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için ikinci sebep kiraya verenin işyerine ihtiyaç duymasıdır.

Bu ihtiyacın ciddiyetinin ve elzem nitelik taşıdığının yine açılacak olan dava ispat edilmesi ve yargılama sonuna kadar bu ihtiyacın hasıl olması gereklidir.

 

• Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye;

Kanun koyucu, TBK md. 351 hükmünde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” açıkça belirtmiştir. Bu madde uyarınca kiralanmış olan bir konut veya işyerini yeni devralan malik, kendisi, eşi altsoyu veya kanun gereği bakma yükümlü olduğu kişilerin kullanımı/ ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etme hakkına sahiptir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Bildirim Süresi;

Türk Borçlar Kanununun 350/1. maddesi hükmüne (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar) göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekmektedir.  Türk Borçlar Kanununun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

• Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye;

Kiraya verenin konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesini sona erdirebileceği hallerden birisi kiracının yazılı tahliye taahhütnamesi vermiş olmasıdır.

Kanun koyucu TBK md. 352/1 hükmünde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde belirtmiştir. Burada dikkat çeken kısım kiralananın teslim edilmesinden sonra tahliyenin taahhüt edilmiş olmasıdır. Yani kanun koyucu, kira sözleşmesiyle yahut sözleşme tarihine çok yakın olacak şekilde kiracının tahliye taahhüdü vermesinin kabul edilmeyeceği vurgulamaktadır.

Yazılı tahliye taahhütnamesi verilmesi, kiraya verene sebep göstermeksizin ve tazminat ödemeksizin tahliye etme imkânı sağlayacağından, kiracının kendine kanun tarafından tanınan korumadan vazgeçmesi anlamı taşır.

Şartları ise aşağıdaki gibidir;

1. Kiracı tarafından verilmiş olmalıdır.
2. Yazılı olmalıdır.
3. Kiralananın teslimi sonrası verilmelidir.
4. Tahliye tarihi belirli olmalıdır.

Yazılı tahliye taahhüdü ile tahliyede diğer sebeplerden farklı olarak icrada takip başlatılması suretiyle de tahliye sağlamak mümkündür. Yapılan icra takibine (örnek 14), kiracı tarafından 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmesi halinde imzaya itiraz yok ise veya tahliye taahhüdü noter tarafından düzenlenmiş ise icra hukuk mahkemesinde altı aylık süre içerisinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir. Kiralayan dilerse bir yıllık süre içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açabilir.

 

• Yeniden İnşa-Onarım Nedeniyle Tahliye;

TBK md. 350 maddesinin 2. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep kiralanan taşınmazın inşa ve imar edilmesidir. Taşınmazın yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkansız ise kira sözleşmesi feshedilebilecektir.

Bu tahliye sebebine dayanılabilmesi için;

1. inşa ve imarın esaslı olması
2. inşa sırasında kullanımının mümkün olmaması gerekmektedir.

Bu şartların sağlanması halinde belirli süreli kira ilişkilerinde sözleşme sona erdiğinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilmesi mümkündür.

 

• Aynı İlçe Veya Belde Sınırlarında Kiracının Veya Eşinin Konutunun Bulunması;

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin ‘’aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma’’, ‘’kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme’’ ve ‘’sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme’’ şartlarının aynı anda olması durumunda kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kiracının gerçek bir ev ihtiyacı olmamasına rağmen aynı ilçe sınırları içerisinde başkaca evi bulunduğu halde başkasına ait konutta daha uygun bedelle yararlanmasının önüne geçilmesi TBK Madde 352/3 hükmünde amaçlanmıştır.

Şartları ise şu şekildedir;

1. Kiralananın konut niteliğine haiz olması.
2. Kiracı veya eşinin konutunun bulunması,
3. Konutun aynı ilçe veya belde de yer alması.
4. Konutun oturmaya elverişli, kiralanan ile aynı minvalde olması.
5. Kiraya verenin sözleşme esnasında bu kiracıya ait konuttan haberdar olmaması.

 

• Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye;

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 hükmü uyarınca konut ve çatılı işyeri tahliyesi için diğer bir sebep de kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiraya verenin iki haklı ihtarı sonucunda tahliyesinin talep edilmesidir. Kiracı kural olarak kira bedelini tam ve süresinde ödemekle yükümlüdür. Şayet kiracı kira bedelini ödemeyi geciktirmiş veya hiç ödememişse kiraya veren kiracısına yazılı olarak ihtarda bulunup akabinde tahliye talepli dava açabilecektir. Üç hal mevcuttur:

 

1. Bir yıldan kısaysa; ve bu sürede iki haklı ihtarda bulunulmuş ise kira süresinin sonundan başlayarak 1 ay içerisinde dava açılabilecektir.
2. Bir yıl süreliyse; ve bu sürede iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kira sözleşmesinin sonundan başlayarak 1 ay içerisinde dava açılması ile mümkündür.
3. Bir yıldan uzunsa; ve bu sürede iki haklı ihtarda bulunulmuş ise ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava açılarak tahliye sağlanabilecektir.

 

Tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme;

Tahliye davası kiracının kiralananı boşaltmadığı ve kira borcunu ödemediği durumlarda başvurulan bir hukuk yoludur. Tahliye davası açılacağı zaman kiralayanın yasada yer verilen haklı nedenlere dayanması gerekir.

Kanun genel olarak kiracının haklarını korumaya eğilimlidir. Bununla birlikte mal sahibinin de sahip olduğu haklar çeşitli şekillerde güvence altına alınır. Bu tür bir dava açılacağı zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gerekir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkemedir. Ama bu mahkeme kesin yetkili mahkeme değildir. Dolayısıyla dava, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir.

 

Tahliye Davaları Kim Tarafından Açılabilir?

Kiracı için kanunlar üzerinden yasal bir sürecin başlatılması, mülkün boşaltılması ve aynı zamanda borcunun ödenmesi durumunda açılmaktadır. Bu davayı direkt mülk sahibi, mülk sahibin eşi, altsoyu, üstsoyu ve velayet verdiği kişi açabilmektedir. Tahliye davasının payı ve elbirliği mülkiyeti sahiplerinin de bu süreçte dava açma hakkı bulunmakta, ancak herkesin aynı dava için dilekçe vermesi gerekmektedir. Örneğin bir ev iki kişinin üzerineyse, bu iki kişinin de dava başlatmakta gönüllü olması gerekmektedir.

 

Tahliye Davası Harcın Belirlenmesi Ve Miktarı Nedir?

Tahliye davası açılması T.C Yargıtay 6. Hukuk dairesi üzerinden 2015/ 9126 kanun kararına göre harçlar kanunu uygulaması üzerinden açılmaktadır. Kanun gereğince, davayı açanın 1 yıllık kira bedeli üzerinden harç ödemesi uygun görülmektedir.