Yazar: admin

İrtifak Hakları

Ayni haklar, eşyaya bağlı olan haklara verilen genel addır ve iki ana başlığa ayrılmaktadır. İlki mülkiyet hakkıdır, ki bu hak sahibine kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin tamamını bahşetmektedir. Ayni hakların en kapsamlı yetki veren hakkı mülkiyet hakkıdır. İkincisi ise irtifak haklarıdır.  İrtifak hakkı ise bir eşya üzerinde hak sahibine kullanma ve yararlanma ile ilgili yetkilerin bir bölümünü veya tümünü sağlayan ya da malikin mülkiyetle ilgili yetkilerin bazılarının kullanmasını hak sahibine yasaklayan sınırlı bir ayni haktır. İrtifak hakkı, hakka konu teşkil eden eşya ile alakalı yararlanma ve/veya kullanmaya ilişkin yetkilerden tamamını ya da bir kısmını içerebilir, tasarruf yetkisi ise irtifak haklarında bulunmamaktadır. Yani irtifak hakkı sahibi bu hakka konu taşınmazda belli yetkilere sahip olsa da taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkisi bulunmamaktadır.

İrtifak hakkının konusu kural olarak taşınmaz eşyadır. Tapu kütüğüne kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar üzerinde de irtifak hakkı kurulabilir. İrtifak haklarında sınırlı sayı ilkesi geçerlidir. Ayrıca irtifak hakları üç başlık altında incelenmektedir.

• Şahsa Bağlı İrtifaklar; Lehine tesis edilen kişi ile var olabilen, el değiştiremeyen, miras yoluyla intikal etmeyen, devre de konu olmayan irtifak haklarıdır. Söz konusu hakkın sahibi hayatı boyunca ya da belirlenen süre zarfında hakkını kullanmaya devam eder. Genel anlamda iki ana irtifak hakkı vardır bilinen; İntifa Hakkı ve Oturma(sükna) Hakkı.

 

• İntifa Hakkı; Sahibine kullanma, yararlanma, bulundurma, yönetme haklarını veren en geniş yetkileri veren irtifak hakkıdır(TMK md.803). Aksine hüküm bulunmuyorsa bu hakka sahip olan kişi tasarruf yetkisini kullanarak hakkın kullanımını devretmeye de ehildir(TMK md. 806). Bu hak taşınırlarda zilyetlik devri suretiyle; taşınmazlarda tapu siciline tescille; haklarda alacağın temliki ile; malvarlığında ise malvarlığı içerisinde bulunan malın cinsine göre tesis edilir. İntifaya konu olan şey tüketilebilen bir şey ise mülkiyette hakla geçmekte ve mislen karşılığı verilmesi gerekmektedir. İntifa hakkının tesis edilmesi sebepleri; intifa hakkının sözleşmeyle kurulması, İntifa hakkının tek taraflı hukuki işlemle kurulması, kanuni intifa hakkı olmak üzere üç şekildedir. Sona ermesi ise; intifaya konu şeyin tamamen yok, yasal intifa hakkı sebebinin ortadan kalkması, hak sahibinin vazgeçmesi, taşınmazlarda sicilin terkini suretiyle, hakkının süresinin dolması yada intifa hakkı tanınan kişinin ölümü ile gerçekleşmektedir. Ayrıca intifa hakkı her ne kadar sahibine en geniş yetkileri bahşetse de intifa hakkı tesis eden taşınmazın maliki çıplak mülkiyet hakkını her daim devredebilecektir. TMK md. 797 hükmü uyarınca tüzel kişiler lehine intifa hakkı en fazla 100 yıllığına tesis edilebilmektedir.

 

• Oturma Hakkı; tesis edildiği kişiye bir binada veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren haktır (TMK md. 823/1). Oturma hakkı, şahsa sıkı sıkıya bağlı olması sebebiyle kiraya verilemez. İş yeri olacak şekilde bu hak kullanılamaz.

 

• Eşyaya Bağlı (Taşınmaz Lehine) İrtifak Hakları; sadece bir taşınmaz üzerinde ve başka bir taşınmazın lehine kurulabilen bir haktır. Hak sahipliği için ilgili taşınmazın mülkiyetiyle bir bağ oluşturması gerekli olup hak sahipliği faydalanılan taşınmazın mülkiyeti ile devredilebilir. Bunun yanı sıra eşyaya bağlı irtifakın yalnız başına el değiştirmesi söz konusu değildir. Eşyaya bağlı irtifak, bölünmez bir haktır ve yüklü taşınmazın tümünü yük altına sokar. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın herhangi bir payı üzerinde bir taşınmaz irtifakı kurulamaz.

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir(TMK md.779)

Taşınmaz lehine irtifak hakkı tesis edilebilmesi için bu hakkın tapu kütüğüne şerhi gereklidir.  Hakkın sona ermesi için de yüklü taşınmazın yok olması yahut taşınmaz sicilinden terkini gereklidir. Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa yüklü taşınmaz maliki bu hakkın terkinini isteyebilecektir(TMK md. 785/II).

 

• Karmaşık İrtifak Hakları; Karmaşık irtifak hakları, şahsa bağlı yahut eşyaya bağlı yani tercihe bağlı şekilde, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir şekilde tesis edilebilir niteliğe haizdir. Bu özelliği içerisinde bulunduran çokça irtifak hakkı tesis edilebilmekte olsa da en bilinen dört karmaşık irtifak hakkı aşağıdaki gibidir.

 

• Üst Hakkı; kanun koyucu tarafından TMK m. 826: “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.” şeklinde açıklanmıştır. Bu irtifak hakkı, aksi kararlaştırmadıkça devredilebilen ve mirasçılara geçebilen bir haktır. Yine Türk Medeni Kanunu’nun “Madde 726– Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. “ hükmü gereği bir arazide üst hakkı sahibi olan kişi, bu irtifak hakkının konusunu oluşturan yapının malikidir.

 

• Kaynak Hakkı; doğal veya yapay yollarla komşu taşınmazdan çıkan suyun kendi arazisinden geçebilmesine ilişkin irtifak hakkıdır. Bu hak arazinin suyunun alınmasına ve akıtılmasına katlanma yükümlülüğü doğurmaktadır. Ayrıca mirasçılara geçebilir, devredilebilir niteliktedir, ancak aksinin kararlaştırılması mümkündür.

 

• Geçit Hakkı; Türk Medeni Kanununda kanun koyucu md.747 hükmünde “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.” şeklinde temel olarak düzenlenmiştir. Genel yola çıkmak için bir başka taşınmazı kullanma zorunluluğu bulunan yararına düzenlenmiş bir haktır. Eğer bu hak tarafların anlaşması ile tesis edilemezse yola çıkmak için geçit hakkına ihtiyaç duyan taraf dava yoluyla hakimden bu hakkın tesisini talep edebilmektedir. Ayrıca genel yola çıkmak için tesis edilen bu hakkın kullanılmasına gerek kalmamışsa yani önceden genel yola direkt ulaşım imkanı bulunmayan taşınmazın artık genel yola ulaşımı varsa geçit hakkının artık hukuki yararından bahsedilemeyecektir. Geçit hakkı tesis eden taşınmaz maliki, hukuki yararın bulunmadığından bahisle bu hakkın terkinini talep edebilecektir.

 

• Mecra Hakkı; su, gaz, elektrik ve benzerlerinin borular sistemi ile bir taşınmazdan geçirilmesi hakkını ifade etmektedir. TMK m. 727 gereği bu borular sistemi dışarıdan görünüyorsa noterce düzenlenecek sözleşme ile, görünmüyorsa tapu kütüğüne tescil suretiyle tesis edilmektedir.

SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ

Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz edebilmektedir. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar  diğer adıyla tellal denilen aracıdan yararlanılır. TBK da düzenlenen bu tacir yardımcısı için TBK simsarlık hükümleri uygulanmakta olup, eksik hususlar için vekalet sözleşmesi hükümlerine gidilmektedir. Sözleşmenin tarafları simsar ve iş sahibi iken unsurları; bağımsızlık, geçicilik, yazılı şekil, aracılık ve ücrettir. Simsarlığa ilişkin yasal düzenleme ise TBK md. 520 “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”

• Ücrete Hak Kazanma;

TBK md. 521 “ Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.” şeklinde düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere simsar her halükarda yaptığı harcamaları simsarlığını üstlendiği kişiden talep edebilecektir. Tam ücrete hak kazanması ise tarafları bir araya getirip sözleşme kurulması halinde söz konusu olacaktır.

Ayrıca ücret belirlemesi serbestçe yapılabilecek olup belirlenmemişse tarifeye göre tarife yoksa teamüle göre belirlenmelidir(TBK md. 522)

• Taşınmaz Simsarlığı;

Taşınmaz simsarlığı, bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyetidir. Taşınmaz tellallığına da esas itibari ile TBK’nın simsarlığa ilişkin hükümleri uygulanacaktır. Bu konuda ayrıca çıkartılmış bir “Mecburi Standartlar Tebliği” de bulunmaktadır. Taşınmaz simsarlığı emlakçı gibi konut satma kiralama konusunda malik ile satın alacak veya kiralayacak kişiyi bir araya getiren kişidir.

Taşınmaz simsarı da ücret karşılığında bir taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması imkanını hazırlamak veya bu sözleşmenin kurulmasına aracılık etmek üzere yazılı bir sözleşme ile görevlendirilen kişidir.

Buradan hareketle taşınmazın satımı, kiralanması, alım-satım vaatleri, taşınmaz karşılık gösterilerek ödünç alınması, arsa karşılığı inşaat yapılması, taşınmaz trampası, taşınmaz üzerinde irtifak, sükna, sulama, geçit hakkı sözleşmelerinin kurulması, taşınmazın sermaye olarak konulduğu ticaret şirketi kurulması, taşınmaz üzerinde ipotek tesisi, alım, geri alım, önalım gibi eşyaya bağlı borç doğuran sözleşmelere aracılık edilmesi durumunda tellallık sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gereklidir.

• Taşınmaz Simsarlığında Simsarın(Emlakçının) Ücrette Hak Kazanabileceği Diğer Haller;

Taşınmaz kiralama veya satışlarında emlakçıların başına çokça genel durumlardan biri de emlakçı aracılığı ile bulunan evin emlakçı ile görüşmeyen eş üzerinden direkt malikten kiralanması veya satın alınması halidir. Yani emlakçının/ simsarın ücretinden kurtulmaya çalışılmasıdır. Ancak bu konuda çokça yargı kararı mevcuttur. Yargıtay içtihatlarında, taşınmazı simsar aracılığı ile gören alıcının yada kiracının şahsı, eşi, ortağı, idaresindeki şirket kan ve sıhri hısımları vs. sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde satın alınması kiralanması halinde simsara taahhüt edilen aracılık bedeline hak kazanılacağı vurgulanmaktadır.

“…Davacı tellalın sözleşmede yazılı taşınmazı göstermesinden sonra davacının davaya konu taşınmazı malikinden tapuda satın aldığı ihtilafsızdır. Davalı taraf, davacı ile olan akdi ilişkiyi sonlandırmadan taşınmazı satın almıştır. Tellallık sözleşmesinde alıcının gördüğü gayrimenkulleri şahsı, ortağı veya idarecisi bulunduğu şirket, kan ve sihri hısımları vs, sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde satın alması halinde satış bedeli üzerinden %3 komisyon + KDV komisyon bedeli ödeyeceğinin kararlaştırıldığı da anlaşılmakla, sözleşmenin bu hükmü tarafları bağlar. Davacının dayandığı sözleşme B.K.404. maddesindeki şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesi olup, tellal B.K.405/1. maddesi hükmüne göre ücrete hak kazanmıştır.…” (Yarg. 13. HD 2011/4554 E. 2011/11163 K. 06/07/2011 T)

“…tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşme ise de, kira sözleşmesinin tellallık ücret sözleşmesini imzalayan davalının eşi ile yapıldığı, davalı ile taşınmazı kiralayan kişinin aynı soyadı taşıdığı ve tellallık ücret sözleşmesinin yukarıda bahsedilen 5. madde hükmü dikkate alındığında, davacı emlakçının bulduğu taşınmazı davalının eşinin kiraladığını da gözetilerek, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir(Yargıtay 3. HD’nin 29.11.2005 tarihli 2005/11697 E., 2005/12907 K sayılı içtihadında;)”

ÖNALIM  DAVASI

Yasal Önalım Hakkı (şufa hakkı); taşınmaz paydaşının taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye devretmesi halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı irade beyanı ile satışa konu payı satın alma yetkisi veren haktır. Önalım hakkı sahibi bu hakkını dava yolu ile kullanabilmektedir. Önalım hakkının yasal dayanakları ise Türk Medeni Kanunu’nda md. 732 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”.

Ve bu hak, TMK md. 734 hükmüne uygun şekilde payı alan kişiye karşı dava açmak suretiyle kullanılmalıdır; “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. ”

Önalım Hakkının kullanılabilmesinin şartları üç ana başlığa ayrılmaktadır; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bulunması, önalım hakkı sahibinin söz konusu taşınmazda paylı malik olması, paylı taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılması.

Önalım Davasında; birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması halinde ise şufa hakkından eşit olarak yararlanırlar. Ayrıca bu hakkı kullanmak isteyen paydaşlar, ayrı ayrı dava açabilecekleri gibi birlikte de dava açmaya ehillerdir. Yargıtayın, ayrı ayrı açılan davaların birleştirilmesinde de usul ekonomisi bakımından yarar bulunduğunu belirten içtihatları mevcuttur.

“Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir. Paydaşlardan birisinin davasından vazgeçmesi halinde ona isabet eden miktar davalı üzerinde bırakılmaz. Bu miktarın dahi davayı yürüten paydaşlar adına tescile karar verilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – Karar : 2016/3313).”

Önalım Hakkını kullanımına dair iki hak düşürücü süre öngörülmüştür: İlkinde, satışın bildiriminden itibaren 3 ay içerisinde açılmalıdır. Şufa hakkı (önalım hakkı) sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir. İkincisinde ise; her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkı dava yoluyla kullanılmalıdır. Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.  Şufa davasında ispat yükü ise önalım hakkını iddia eden davacıdadır.

Yetki Ve Görevli Mahkeme;

Şufa davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; görevli mahkeme ise “Asliye Hukuk Mahkemesi”dir. Önalım hakkı sahibi, adına tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içerisinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Yargıtay’ın Haziran 1951 tarihli ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği, önalım bedelinin en geç yargılamanın sonuna kadar depo edilmesi gereklidir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller İse Aşağıda Yer Verdiğimiz Gibidir;

• İcra maarifetiyle satışta,
• Bağış, trampa, taşınmaz satış vaadi gibi hallerde,
• Ölüme bağlı tasarruf yapılmışsa,
• Önalım hakkından feragat edilmişse,
• Paydaşlar arasında fiili taksim gerçekleşmişse,
• Taşınırlarda,
• Pay, bir şirkete sermaye olarak konmuşsa,
• Bağımsız bölüm yahut kat irtifakı payının satımı halinde,
• Elbirliği mülkiyet mevcutsa
• Tüm paydaşlar üçüncü bir kişiye paylarını devrederse önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Sözleşmeye Dayalı Şufa Hakkı;

TMK md.735 hükmü; “ Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”  şeklinde düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesi uyarınca taşınmazlar açısından malik ile önalım hakkı tesis edilen kişi arasındaki anlaşma, şartları ile birlikte tapuya şerh edilmesi suretiyle sözleşmeye dayalı şufa hakkı kullanılabilecektir. Bu yolla kurulacak önalım hakkı en fazla şerh tarihinden itibaren on yıl için geçerli olacaktır.

Aşağıdaki kararda yazılı şekilde yapılmış ve tapu kütüğünde beyanlar hanesine şerh verilmiş önalım hakkının geçerliliğine vurgu yapılmıştır;

“Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür” ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Esas No: 2013/494, Karar No: 2014/153, Tarih: 26.02.2014).”

 

Kira İlişkisi;

Kira sözleşmesi, bir taşınmazın (ev, iş yeri vb.) belirli bir süre için kullanım hakkının, belirli bir bedel karşılığında kiracıya verilmesi anlaşmasıdır. Şekle tabi olmadan sözlü olarak da kurulabilse de ispat hukuku açısından genellikle yazılı olarak kurulmaktadır. Bu ilişkide, kira ilişkisine konu olan şeye kiralanan; mülkiyet hakkı sahibine kiralayan; kullanma hakkına belli ücret karşılığında sahip olana kiracı denmektedir. Yapılan sözleşme taraflar açısından çeşitli sebeplerle sona erdirilmek istenebilir. Kanun koyucu, bu gibi halleri öngörmüş ve tarafların mağduriyetini engellemek için belli başlı haller ve şartlarda kira ilişkisinin sonlandırılabilmesini sağlayan hükümlere yer vermiştir. Yapılan sözleşme taraflar açısından çeşitli sebeplerle sona erdirilmek istenebilir. Kanun koyucu, bu gibi halleri öngörmüş ve tarafların mağduriyetini engellemek için belli başlı haller ve şartlarda kira ilişkisinin sonlandırılabilmesini sağlayan hükümlere yer vermiştir.

 

Kiracının Tahliyesi;

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, iki tarafın anlaşması yani ikale sözleşmesi ile sona erebileceği gibi bildirim yoluyla veya dava yoluyla da sona erebilir. İşbu husustaki yasal düzenlemeler, 6098 Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 347 ve devamı maddelerinde ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da yer almakta olup yasal olarak öngörülen sürelere ve koşullara uymak şartı ile kiracı tahliye edilebilmektedir.

 

Kiracıyı Evden Çıkarma Yolları;

Kiracı, herhangi bir tahliye nedeni söz konusu olduğunda Kanun’un öngördüğü usule göre dava açılmak suretiyle yahut tahliye talepli icra takibi ile evden çıkartılması mümkündür. Hangi durumlarda kiracı tahliyesinin mümkün olduğu, 6098 sayılı TBK hükümlerinde düzenlenmiştir.

Kiracıyı evden çıkarma yolları aşağıdaki gibidir:

• 10 yılık kiracının tahliyesi(bildirim suretiyle).
• İhtiyaç nedeni ile kiracının tahliyesi.
• Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye.
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle.
• Yazılı tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliyesi.
• Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi.
• Kiracı veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması sebebiyle.

 

Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliyesi;

Bu yolla yapılacak tahliyenin en önemli özelliği tarafların herhangi bir gerekçe göstermeden kira sözleşmesini feshedebilmesidir. Ayrıca fesih bildiriminin geçerli olması yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Kira sözleşmesinin belirli bir süre için kurulması ile belirsiz bir süre için kurulması halinde bazı farklılıklar mevcuttur. 10 yıllık kiracı, Kanun’da öngörülen zaman aralıklarında ihtar çekip ardından tahliye davası açarak çıkarılır. İhtar prosedürü, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir. 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi,

• Belirli süreli ise: sözleşmede belirlenen süre dolmalı ve bunu takip eden 10 yıl da dolmalıdır. Sonraki yıllarda, kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekerek dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.

• Belirsiz süreli ise: 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi kira sözleşmesi kira ilişkisinin başlamasından itibaren 10 yıl geçmiş olmalıdır. Bunu takip eden her 6 ay bir kira dönemi sayılacaktır. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmesi suretiyle dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir. 10 yıllık kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamede, durum açık bir şekilde belirtilmeli ve tahliye talep edilmelidir. Görüldüğü üzere, 10 yıllık kiracının tahliyesinde sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli yapılmasına bağlı olarak sonraki süreçler de farklılaşmaktadır.

• Fesih Bildirimi için; herhangi bir gerekçe gösterilmesi gerekmez. Ancak fesih bildirimi mutlak suretle yazılı yapılmalıdır, aksi taktirde kabul görmeyecektir. Fesih bildirimi sonrası kiracı, taşınmazı tahliye etmezse icra takibi suretiyle tahliye sağlanması mümkündür.

 

Dava Yoluyla Tahliye;

TBK m. 350 ve devamındaki maddelerde düzenlenen şartların sağlanmasıyla dava yoluna başvurularak da tahliye sağlamak mümkündür.

 

• Kiraya Verenin Konut/ İşyeri İhtiyacı İle Tahliye;

Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) m.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açılması mümkündür. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.

“Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Yargılama devam ederken kiralananın ihtiyaçlı tarafından satılması nazara alındığında ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez (Y3HD-K.2019/4734).”

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için ikinci sebep kiraya verenin işyerine ihtiyaç duymasıdır.

Bu ihtiyacın ciddiyetinin ve elzem nitelik taşıdığının yine açılacak olan dava ispat edilmesi ve yargılama sonuna kadar bu ihtiyacın hasıl olması gereklidir.

 

• Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye;

Kanun koyucu, TBK md. 351 hükmünde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” açıkça belirtmiştir. Bu madde uyarınca kiralanmış olan bir konut veya işyerini yeni devralan malik, kendisi, eşi altsoyu veya kanun gereği bakma yükümlü olduğu kişilerin kullanımı/ ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etme hakkına sahiptir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Bildirim Süresi;

Türk Borçlar Kanununun 350/1. maddesi hükmüne (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar) göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekmektedir.  Türk Borçlar Kanununun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

• Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye;

Kiraya verenin konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesini sona erdirebileceği hallerden birisi kiracının yazılı tahliye taahhütnamesi vermiş olmasıdır.

Kanun koyucu TBK md. 352/1 hükmünde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde belirtmiştir. Burada dikkat çeken kısım kiralananın teslim edilmesinden sonra tahliyenin taahhüt edilmiş olmasıdır. Yani kanun koyucu, kira sözleşmesiyle yahut sözleşme tarihine çok yakın olacak şekilde kiracının tahliye taahhüdü vermesinin kabul edilmeyeceği vurgulamaktadır.

Yazılı tahliye taahhütnamesi verilmesi, kiraya verene sebep göstermeksizin ve tazminat ödemeksizin tahliye etme imkânı sağlayacağından, kiracının kendine kanun tarafından tanınan korumadan vazgeçmesi anlamı taşır.

Şartları ise aşağıdaki gibidir;

1. Kiracı tarafından verilmiş olmalıdır.
2. Yazılı olmalıdır.
3. Kiralananın teslimi sonrası verilmelidir.
4. Tahliye tarihi belirli olmalıdır.

Yazılı tahliye taahhüdü ile tahliyede diğer sebeplerden farklı olarak icrada takip başlatılması suretiyle de tahliye sağlamak mümkündür. Yapılan icra takibine (örnek 14), kiracı tarafından 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmesi halinde imzaya itiraz yok ise veya tahliye taahhüdü noter tarafından düzenlenmiş ise icra hukuk mahkemesinde altı aylık süre içerisinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir. Kiralayan dilerse bir yıllık süre içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açabilir.

 

• Yeniden İnşa-Onarım Nedeniyle Tahliye;

TBK md. 350 maddesinin 2. fıkrası gereğince konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep kiralanan taşınmazın inşa ve imar edilmesidir. Taşınmazın yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkansız ise kira sözleşmesi feshedilebilecektir.

Bu tahliye sebebine dayanılabilmesi için;

1. inşa ve imarın esaslı olması
2. inşa sırasında kullanımının mümkün olmaması gerekmektedir.

Bu şartların sağlanması halinde belirli süreli kira ilişkilerinde sözleşme sona erdiğinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilmesi mümkündür.

 

• Aynı İlçe Veya Belde Sınırlarında Kiracının Veya Eşinin Konutunun Bulunması;

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin ‘’aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma’’, ‘’kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme’’ ve ‘’sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme’’ şartlarının aynı anda olması durumunda kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kiracının gerçek bir ev ihtiyacı olmamasına rağmen aynı ilçe sınırları içerisinde başkaca evi bulunduğu halde başkasına ait konutta daha uygun bedelle yararlanmasının önüne geçilmesi TBK Madde 352/3 hükmünde amaçlanmıştır.

Şartları ise şu şekildedir;

1. Kiralananın konut niteliğine haiz olması.
2. Kiracı veya eşinin konutunun bulunması,
3. Konutun aynı ilçe veya belde de yer alması.
4. Konutun oturmaya elverişli, kiralanan ile aynı minvalde olması.
5. Kiraya verenin sözleşme esnasında bu kiracıya ait konuttan haberdar olmaması.

 

• Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye;

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 hükmü uyarınca konut ve çatılı işyeri tahliyesi için diğer bir sebep de kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiraya verenin iki haklı ihtarı sonucunda tahliyesinin talep edilmesidir. Kiracı kural olarak kira bedelini tam ve süresinde ödemekle yükümlüdür. Şayet kiracı kira bedelini ödemeyi geciktirmiş veya hiç ödememişse kiraya veren kiracısına yazılı olarak ihtarda bulunup akabinde tahliye talepli dava açabilecektir. Üç hal mevcuttur:

 

1. Bir yıldan kısaysa; ve bu sürede iki haklı ihtarda bulunulmuş ise kira süresinin sonundan başlayarak 1 ay içerisinde dava açılabilecektir.
2. Bir yıl süreliyse; ve bu sürede iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kira sözleşmesinin sonundan başlayarak 1 ay içerisinde dava açılması ile mümkündür.
3. Bir yıldan uzunsa; ve bu sürede iki haklı ihtarda bulunulmuş ise ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava açılarak tahliye sağlanabilecektir.

 

Tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme;

Tahliye davası kiracının kiralananı boşaltmadığı ve kira borcunu ödemediği durumlarda başvurulan bir hukuk yoludur. Tahliye davası açılacağı zaman kiralayanın yasada yer verilen haklı nedenlere dayanması gerekir.

Kanun genel olarak kiracının haklarını korumaya eğilimlidir. Bununla birlikte mal sahibinin de sahip olduğu haklar çeşitli şekillerde güvence altına alınır. Bu tür bir dava açılacağı zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gerekir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkemedir. Ama bu mahkeme kesin yetkili mahkeme değildir. Dolayısıyla dava, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir.

 

Tahliye Davaları Kim Tarafından Açılabilir?

Kiracı için kanunlar üzerinden yasal bir sürecin başlatılması, mülkün boşaltılması ve aynı zamanda borcunun ödenmesi durumunda açılmaktadır. Bu davayı direkt mülk sahibi, mülk sahibin eşi, altsoyu, üstsoyu ve velayet verdiği kişi açabilmektedir. Tahliye davasının payı ve elbirliği mülkiyeti sahiplerinin de bu süreçte dava açma hakkı bulunmakta, ancak herkesin aynı dava için dilekçe vermesi gerekmektedir. Örneğin bir ev iki kişinin üzerineyse, bu iki kişinin de dava başlatmakta gönüllü olması gerekmektedir.

 

Tahliye Davası Harcın Belirlenmesi Ve Miktarı Nedir?

Tahliye davası açılması T.C Yargıtay 6. Hukuk dairesi üzerinden 2015/ 9126 kanun kararına göre harçlar kanunu uygulaması üzerinden açılmaktadır. Kanun gereğince, davayı açanın 1 yıllık kira bedeli üzerinden harç ödemesi uygun görülmektedir.

 

5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 282. maddesinde suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama (kara para aklama) suçu düzenlenmiştir. Maddenin ilk fıkrasında suçun tanımına dokunulmaksızın, ceza miktarı 2009 yılında yapılan değişiklikle artırılmış ve yine maddeye aynı değişiklikle ikinci fıkra olarak suçun konusunu oluşturan malvarlığı değerini kabul suçu eklenmiştir.

“Suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama” başlıklı TCK m.282/1’e göre, “Alt sınırı altı ay veya daha fazla hapis cezasını gerektiren bir suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini, yurt dışına çıkaran veya bunların gayrimeşru kaynağını gizlemek veya meşru bir yolla elde edildiği konusunda kanaat uyandırmak maksadıyla, çeşitli işlemlere tabi tutan kişi, üç yıldan yedi yıla kadar hapis ve yirmibin güne kadar adli para cezası ile cezalandırılır”.

Hükümde ve gerekçesinde; suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerine meşruiyet görüntüsü verilerek iktisadi sisteme sokulmasının, bu yolla suç işlemenin menfaat elde etme açısından cazip bir yol olarak görülmesinin önüne geçilmesi amaçlanarak, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerinin yurtdışına çıkarılması veya bunların gayrimeşru kaynağını gizlemek ve meşru yolla elde edildiği hususunda kanaat oluşturmak amacıyla işlemlere tabi tutulması suç sayılmış, karşılığında hapis ve adli para cezaları öngörülmüştür.

Hükmün gerekçesinin ikinci paragrafında; suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama suçunun konusunu, bir başka suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerinin oluşturduğu, bu malvarlığı değerlerinin elde edildiği suçun türünün ve mahiyetinin önemli olmadığı, alt sınırı bir yıl veya daha fazla hapis cezasını gerektiren herhangi bir suçtan kaynaklanan, yani elde edilen malvarlığı değerlerinin aklama suçunun konusu olabileceği, bir başka ifadeyle önemli olanın, aklama suçunun konusunu oluşturan iktisadi değerlerin, başka bir suçun işlenmesinden veya bu suç nedeniyle elde edilmesinin yeterli olacağı, aklama suçunun serbest ve seçimlik hareketler yoluyla işlenebileceği, malvarlığı değerinin yurtdışına çıkarılmasında serbest hareketin, yurtiçinde ise bunun gayri meşru kaynağının gizlenmesinin ve meşru yolla elde edildiği hususunda kanaat uyandırmak amacıyla çeşitli işlem ve tasarruflara tabi tutulmasının yeterli olduğu, bu suçun işlenmesinde aklama, yani suç işleme kastının yeterli olacağı ifade edilmiştir.

Suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama suçunda; madde metni ile gerekçesinden de anlaşılacağı şekilde bir öncül suç olması zorunluluğunda tartışma bulunmadığı, başka türlü, yani öncül suç olmaksızın kara para aklama suçunun işlenemeyeceği, yalnızca öncül suç bakımından hapis cezası alt sınırının belirtildiği, bu sınır esas alınmak suretiyle işlenen tüm suçlardan veya bu suçlar dolayısıyla elde edilen her türlü malvarlığının TCK m.282/1 kapsamına gireceği, ortada bir öncül suç olmaksızın kara para aklama suçundan da bahsedilemeyeceği, kanun koyucunun kara para aklamayı bağlı olduğu veya elde edildiği ana/öncül suçtan kopardığı, ayrı tanımladığı, öncül suç olmaksızın kara para aklama suçu işlenemeyeceğinden, burada aklama suçu yönünden ön şart kabul edildiği anlaşılan öncül suçun varlığının ne zaman kabul edilerek, kara para aklama suçundan dolayı soruşturma ve kovuşturma başlayacağının tespitinin önemli olduğu, nitekim kara para aklama suçunun soruşturmasında uzmanlaşmış, özel savcılık birimlerinin oluşturulduğu ve adliyelerde bulunan bazı Cumhuriyet savcıları yönünden görev paylaşımına gidilip, çıkar amaçlı suç örgütünden, bu örgütün faaliyetleri çerçevesinde işlenen suçlardan ve diğer suçlardan ayrılmak suretiyle kara para aklama suçlarının müstakilen soruşturulduğu, bu suç yönünden delillerin toplanıp değerlendirildiği, Mali Suçlar Araştırma Kurulu’ndan rapor alındığı, teknik konularda bilirkişi raporlarının hazırlandığı, kara para aklama suçunun bağlı olduğu suçtan ayrıca soruşturulup kovuşturmaya konu edildiği anlaşılmaktadır.

Uygulamada; suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama suçunun da öncül suç ve suçlarla birlikte soruşturmaya konu edilip değerlendirildiği, soruşturmanın eşzamanlı yürütüldüğü, bu konuda uzmanlaşma yönteminin izlenmediği, öncül suçun işlenip işlenmediğine bakılmaksızın bazen kara para aklama dosyasının tefrikle ayrılıp ayrı soruşturma numarasına kaydedildiği ve bazen de iddianamenin düzenlenip suçla ilgili olarak da bağlı olduğu öncül suçun görüleceği davaya yönelik iddianamenin düzenlendiği, böylece kanun koyucunun “kanunilik” prensibi ve İspat Hukuku ile suçsuzluk/masumiyet karinesi kapsamında uygun görmeyip öncül suça bağlamak suretiyle ayrıca düzenlediği kara para aklama suçundan dolayı CMK m.160/1 uyarınca basit şüphe ile başlatılan soruşturmanın, yalnızca işlenip işlenmediği belli olmayan ve açılan kamu davası sonucunda belli olacak öncül suçun, CMK m.170/2 uyarınca kara para aklama suçunun işlendiği hususunda yeterli şüphe oluşturduğundan bahisle iddianamenin düzenlendiği, bununla birlikte suçsuzluk/masumiyet karinesini sonlandıran ve bir öncül suçun gerçekleştiğini ortaya koyan kimisine göre iddianame kabulü, kimisine göre ilk derece mahkemesinin kararı ve kimisine göre de öncül suçtan kesinleşmiş mahkeme kararı beklenmeksizin kara para aklama suçu yönünden soruşturma ve kovuşturmanın açıldığı, bu kabulün ise aynen TCK m.215’de tanımlanan suçu ve suçluyu övme suçu bakımından aranan kesinleşme şartı gibi kara para aklama suçunda da hukuki sorunlara yol açtığı, yine uygulamada Cumhuriyet savcıları arasından kara para aklama suçunda gidilen uzmanlaşmaya göre, suç veya terör örgütü ile örgütün faaliyeti suçlarından veya iktisadi suçlardan soruşturma yürüten Cumhuriyet savcılarının otomatik olarak kara para aklama suçu yönünden tefrik kararıyla aynı adliyede bulunan kara para aklama suçunu soruşturmakla görevli Cumhuriyet savcısına veya fezleke veya yetkisizlikle bir başka adliyede bulunan Cumhuriyet savcısına soruşturma dosyasını gönderdiği, ancak bu konuda sorunlar yaşandığı, kara para aklama dosyasına bakan savcının en azından öncül suçla ilgili düzenlenmiş ve kabul edilmiş bir iddianamenin veya ilk derece mahkemesinin veya mahkumiyetle sonuçlanmış kesinleşmiş öncül suçla ilgili kararı aradığı, ancak bundan sonra TCK m.282’de unsuları tanımlanan suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama suçunun unsurlarının ve delillerini soruşturmaya konu edilip araştırılabileceği sorunları ile karşılaşıldığı görülmektedir.

Kanaatimizce; suçtan kaynaklanan malvarlığı değerleri aklama suçundan bahsedilebilmesi için, en az TCK m.282/1’de öngörülen bir öncül suçun varlığı gerekir. Ancak bir öncül suçun varlığından sonra Cumhuriyet savcısının kara para aklama suçundan dolayı soruşturmaya başlayabilmesi, delil araştırabilmesi, suçun yasal unsurlarının oluşup oluşmadığını inceleyebilmesi, hesapları denetleyebilmesi ve şüpheli gördüğü kişileri suçlayabilmesi mümkündür. Sadece bir suç örgütünün varlığı, örgüt amaç suç olarak kara para aklamak için kurulmadıkça ve bu kapsamda soruşturma yürütülmedikçe, öncül suçtan elde edilmiş veya öncül suç dolayısıyla kazanılmış malvarlığı değerlerinden bahsedilebilmesi için, öncelikle bu öncül suçun varlığının tespiti gerekir. Hatta kara para aklamak için kurulduğu, yürütüldüğü ve faaliyette bulunduğu söylenen çıkar amaçlı suç örgütleri bakımından, sadece örgütün varlığı değil, akladığı iddia edilen öncül suçların tespitinde lüzum bulunmaktadır. Elbette TCK m.220/1’de, suça konu olabilecek faaliyetlerde bulunmasalar bile, ceza kanunlarının suç saydığı fiilleri işlemek amacıyla örgüt kurulması veya yönetilmesi suç sayılmıştır. Her ne kadar Ceza Hukukunun fikri alana müdahalesine karşı olsak da, kanun koyucu suç işlemek amacıyla örgüt kurma suçu yönünden geniş ceza sorumluluğunu kabul etmiştir. Bununla birlikte, bu örgütün kara para aklama faaliyetlerinde bulunduğuna dair iddiaların değerlendirilebilmesi için, elbette ortada öncül suçların varlığı veya bu suçlar dolayısıyla elde edilmiş malvarlığı değerlerinin bulunması gerekir, aksi halde öncül suçtan bahsedilemeyen yerde kara para aklama suçunun işlendiği iddiası da gündeme gelmez.

Öncül suçtan soruşturma açılması, otomatik olarak kara para aklama suçu nedeniyle soruşturma başlatılmasını, uzmanlaşma kapsamında dosyanın aynı adliyede tefrikle veya fezleke veya yetkisizlikle bir başka adliyede bulunan savcıya gönderilmesini haklı kılmaz.

Bir görüşe göre; öncül suçtan ve bu suçtan elde edildiği veya bu suç dolayısıyla kazanıldığı ileri sürülen malvarlığı değerleri varsa ve bu değerlerin aklandığı ileri sürülmekte ise, öncül suç yönünden düzenlenmiş ve mahkemece kabul edilmiş bir iddianamenin varlığı gerekir. Ancak bu andan itibaren kara para aklama suçunu soruşturacak Cumhuriyet savcısının öncül suçla ilgili deliller üzerinden soruşturma açması kara para aklama suçu ve faillerini araştırması gündeme gelebilir. Ortada öncül suç veya suçlar yönünden hazırlanmış ve kabul edilmiş iddianame olmadıkça, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama suçundan dava açılamaz. Bu düşünceye göre; öncül suç yönünden düzenlenen iddianame, kara para aklama suçu ile ilgili olarak CMK m.160/1 kapsamında soruşturma başlatılabilmesi için yeterli görülmeli, CMK m.170 ve m.174’e uygun iddianame düzenlenmesinde de yeterli şüphe sebeplerinden birisi sayılmalı, ancak öncül suçun iddianamesi tek başına kara para aklama suçundan kamu davası açılması amacıyla iddianame düzenlenmesi için yeterli görülmemeli, bu suçun soruşturması, şüphelisi veya şüphelileri, suçun unsurları ve delilleri yönünden ayrıca soruşturulmalıdır. Cumhuriyet savıcısı yapacağı soruşturmada topladığı delillerle; kara para aklama suçunda yeterli şüpheye ulaşmışsa, kamu davası açmak için iddianamesini düzenler.

İkinci görüşe göre; TCK m.282/1 kapsamında soruşturma açılabilmesi için öncül suç yönünden bir iddianame düzenlenip kabul edilmesi yeterli olmayıp, en azından öncül suçun işlendiğini gösteren ilk derece mahkemesinin mahkumiyet kararının varlığı aranmalı ve bundan sonra kara para aklama suçundan dolayı soruşturma başlatılmalıdır. Kara para aklama suçundan soruşturma açılabilmesi için; öncül suçtan soruşturmaya başlanması yeterli olamayacağı gibi, öncül suç hakkında iddianame düzenlenmesi de yeterli olmayacaktır. İlk derece mahkemesinin öncül suçun varlığını tespit eden kararıyla birlikte kara para aklama suçundan soruşturmaya başlanması için dosyanın ilgili Cumhuriyet savcısına iletilmesi gerekir. Bu görüş; yeterli şüpheyi tespit ederek düzenlenen iddianameyi değil, mahkumiyet kararı kesinleşmese bile en azından öncül suç yönünden bir mahkeme kararının varlığını aramaktadır.

Üçüncü görüşe göre ise; öncül suçtan soruşturmaya başlanması, bu suç yönünden iddianamenin düzenlenmesi ve kabul edilmesi, hatta ilk derece mahkemesinde mahkumiyet kararı verilmesi, kara para aklama suçundan dolayı soruşturmaya başlanması, iddianame düzenlenmesi ve kamu davası açılması için yeterli görülemez. Kanun koyucu TCK m.282/1’de kara para aklama suçu yönünden öncül suçun varlığını zorunlu görmüştür. Esas itibariyle aklama suçunun doğasında öncül suç vardır. Öncül suçun varlığı mahkemenin kesinleşmiş kararı ile tespit edilmedikçe failin kara para aklama suçundan suçlanabilmesi hukuka uygun değildir.

Kanaatimizce ideal olan; iddianame düzenlenip kabul edilmesinde, kovuşturmaya geçilmesinde ve mahkumiyet kararının verilmesinde, öncül suç yönünden kesinleşmiş bir kararın varlığı aranması, bu andan itibaren kara para aklama suçunun unsurlarının ve delillerinin araştırılıp şüpheliler ve sanıklar yönünden sonuca gidilmesidir. Katı bir düşünce yapısına göre, öncül suçun varlığı kesinleşmiş ceza mahkemesi kararıyla tespit edilmeden, bu suçtan elde edildiği veya bu suç dolayısıyla kazanıldığı ileri sürülen malvarlığı değerlerini aklamaktan soruşturma ve kovuşturma yapılarak, sanık veya sanıklar hakkında mahkumiyet kararı verilmesi doğru değildir.

Bizce; kara para aklama suçundan soruşturmanın başlayabilmesi için, en azından ortada öncül suçtan usulüne uygun hazırlanmış ve mahkemece kabul edilmiş bir iddianamenin kabulü gerekir. Kara para aklama suçundan mahkumiyet kararı verilebilmesi için ise, elbette öncül suç veya suçlardan verilmiş mahkumiyet kararlarının kesinleşmesi aranır ki, ancak bu andan sonra bu suç veya suçlardan elde edilmiş veya bu suç veya suçlar dolayısıyla kazanılmış malvarlığı değerlerinin olup olmadığı ve sorumluları hakkında açılan kamu davalarının sonuçlandırılması, kara para aklama suçunun varlığı tespit edilmişse de sanıklar hakkında mahkumiyet kararlarının verilmesi gündeme gelebilir. Ancak öncül suç yoksa, bu suçun unsurlarının oluşmadığı, işlenmediği, öncül suçun kanuni tanımının olmadığı, iddianın şüpheden ibaret kaldığı, takip şartlarının oluşmaması veya zamanaşımı sebebiyle düşme kararının verildiği durumlarda kara para aklama suçunda müsadereye tabi eşya dışında mahkumiyet kararı veya aleyhe karar verilemez. Kara para aklama suçundan görülen davada durma kararı verilmişse de bu kararın gereğinin yerine getirilmesi ve durma sebebinin ortadan kalkması gerekir.

I. Giriş

Anayasa Mahkemesi; 13.04.2022 tarihli, kötü muameleye maruz kalma riski bulunan ülkeye sınır dışı etme kararı verilmesi nedeniyle kötü muamele yasağının ihlal edildiği iddiasını incelediği kararlarında[1], başvurucuların ileri sürdükleri risklere ilişkin somut dayanak koyamamaları ve ihlal iddialarının savunulabilir olmaması gerekçesiyle, başvuruları “açıkça dayanaktan yoksun” bularak kabul edilemez olduğu sonucuna ulaşmıştır.

Yazımıza konu olan işbu kararlarda AYM; başvurucuların ülkesinin genel durumu dışında bireysel olarak hangi özel durumunun risk oluşturduğunu somutlaştırmalarını aramış olup, “başvurucuların ülkelerine sınır dışı edilmelerine ilişkin işlemlerin geçici olarak durdurulması” tedbirinin de sonlandırılmasına karar vermiştir.

II. İnsan Hakları Avrupa Mahkemesi ve Anayasa Mahkemesi İçtihadı

İHAM, sınır dışı kararının uygulanması halinde yaşam hakkı ile kötü muamele yasağının ihlal edileceğine ilişkin başvurularla ilgili verdiği kararlarda[2] özetle;

İnsan Hakları Avrupa Sözleşmesi’nin 2. maddesinde güvence altına alınan yaşam hakkı ve 3. maddesinde düzenlenen işkence ve kötü muamele yasağının birlikte ihlal edildiğine ilişkin şikayetleri, kural olarak işkence ve kötü muamelenin mutlak şekilde yasaklanmasından hareketle 3. madde ile sınırlı olarak incelemektedir. Bu kural; geri gönderilen ülkede idam cezası uygulanacağı gibi, doğrudan yaşam hakkının konusunu oluşturan şikayetler bakımından ise geçerli değildir.

Mahkeme, kötü muamele riski bulunan ülkeye sınır dışı etmeme yükümlüğünün kamu düzeni veya kamu güvenliği bakımından risk oluşturanlar bakımından da geçerli olduğunun ve hatta uluslararası terörizm tehlikesinin bulunduğu hallerde bile bu yükümlülüğe bir istisna getirilemeyeceğini vurgulamaktadır.

Devletlerin; geri gönderilen ülkede kötü muamele riskinin varlığını haklı gösteren önemli gerekçelerin bulunması halinde, bu iddiaları kapsamlı ve titiz bir şekilde incelemesi gerekmektedir. Bu kapsamda; sınır dışı kararı uygulanmadan önce ilgili kişiye, bağımsız bir mercie başvuruda bulunma imkanı sunulmalı ve inceleme sonuçlanıncaya kadar sınır dışı kararının uygulanmasının kendiliğinden durdurulması gerektiğinin altını çizmektedir.

İHAM; Sözleşmenin 3. maddesinde güvence altına alınan bu hakkın ihlalinin gündeme gelebilmesi için, kötü muamele iddiasının bir olasılığın ötesinde gerçek bir risk düzeyine ulaşmasını aramaktadır. Sözkonusu riskin ciddiliği incelenirken geri gönderilecek ülke ile ilgili koşullar; taraf devletlerce re’sen araştırılmalı, bu araştırma yapılırken bağımsız insan hakları örgütlerinin ve hükümetlerin hazırladığı raporlardan yararlanılması önerilmektedir.

Son olarak İHAM’a göre, başvurucuların kişisel durumlarına ve geri gönderilecekleri ülkede karşılaşacakları risklere ilişkin iddialarını ayrıntılı şekilde açıklama ve varsa iddialarını destekleyen belgeleri sunma yükümlülüklerinin bulunduğunu belirtmektedir. Bir başka ifadeyle, başvurucuların kişisel durumlarına ilişkin iddialarını ispat külfetleri kendilerine aittir.

Sınır dışı işleminin uygulanması halinde kötü muamele yasağının ihlal edileceğine ilişkin başvurularda AYM, öncelikli olarak sınır dışı işleminin durdurulması hususunda tedbir kararı verilip verilmeyeceğine dair bir değerlendirme yapmaktadır.

30.03.2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 49. maddesinin (5) numaralı fıkrası ve İçtüzük’ün “Tedbir kararı” başlıklı 73. maddesinin (1) numaralı fıkrasına göre; başvurucunun yaşamına ya da maddi veya manevi bütünlüğüne yönelik ciddi bir tehlike bulunduğunun anlaşılması halinde, Bölümlerce re’sen veya başvurucunun talebi üzerine gerekli tedbirlere karar verilebilir.

Bununla birlikte, hakkında sınır dışı etme kararı alınan bir yabancı genellikle prosedürel işlemlerin tamamlanması amacıyla idari gözetim altına alınmaktadır. İdari gözetimim süresi 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 57. maddesine göre en fazla bir yıl olabilmektedir.

Anayasa Mahkemesi, tedbir talepli başvuruları başvurunun Mahkemeye ulaştığı gün karara bağlamaktadır. Başvurucunun yaşamına ya da maddi veya manevi bütünlüğüne yönelik ciddi bir tehlike bulunup bulunmadığının değerlendirilebilmesi için araştırmaya ihtiyaç duyulduğunda, araştırma sonucunda yeniden değerlendirilmek üzere geçici tedbir kararları da alınabilmektedir. Aynı gün karara bağlanamayan taleplerle ilgili olarak, tedbir taleplerinin makul bir süre içinde karara bağlanacağı başvuruculara bildirilmektedir[3].

AYM’nin 01.03.2017 tarihli, 2015/3941 başvuru numaralı A.A. ve A.A. Genel Kurul kararına ve istikrarlı içtihadına göre, Anayasa m.17/3 uyarınca gönderildikleri ülkede kötü muameleye maruz kalma riski bulunan yabancıların maddi ve manevi varlıklarının korunması yönünde Devletin pozitif yükümlülüğü bulunmaktadır. Anılan pozitif yükümlülük kapsamında; sınır dışı edilecek kişiye, ülkesinde karşılaşabileceği risklere karşı gerçek anlamda bir karşı çıkma imkanı tanınmalıdır.

Ancak kötü muameleye karşı koruma yükümlülüğünün ortaya çıkabilmesi için, öncelikli olarak başvurucu tarafından makul şüphe uyandıran bir iddianın ortaya koyulması aranmaktadır. Başvurucu; geri gönderileceği ülkede var olduğunu iddia ettiği kötü muamele riskinin ne olduğunu makul şekilde açıklamalı, varsa bu iddiayı destekleyen bilgi ve belgeleri sunmalı ve bu iddialar belirli bir ciddilik seviyesinde olmalıdır. AYM’ye göre, savunulabilir iddianın ortaya koyulması somut olayın özelliğine göre farklılık gösterebileceğinden her olayda ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.

Gerçek riskin varlığına ilişkin maddi olguların bulunup bulunmadığı araştırılırken kural olarak, sınır dışı kararının verildiği tarihteki koşullar dikkate alınmalıdır. Ancak yapılacak değerlendirmenin sonucunu doğrudan etkileyecek önemli gelişmeler olması halinde Mahkeme, yeni durumu da gözönünde bulunduracaktır.

Bu çerçevede yapılan bireysel başvurularda AYM öncelikli rolünün, geri gönderilen ülkedeki kötü muamele riskinin varlığına ilişkin savunulabilir bir iddianın bulunduğu durumlarda idari ve yargısal makamlar tarafından anılan yasak kapsamındaki usul güvencelerinin sağlanıp sağlanmadığının denetlemesinden ibaret olduğunu belirtmektedir. Anayasa Mahkemesi; usuli güvencelerinin sağlanmadığını değerlendirdiğinde ikincillik ilkesi gereği kural olarak yeniden yargılama yapılması amacıyla ihlal kararı verirken, bu güvencelerin sağlandığı durumlarda ise geri gönderilen ülkede gerçek bir kötü muamele riskinin bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirmektedir.

III. Değerlendirmemiz

Anayasa Mahkemesi tarafından tedbir kararı verilmesinin amacı, bireysel başvurunun esası hakkında bir karar verilinceye kadar bireyin temel hak ve özgürlüklerinin korunmasına yönelik önlem almaktır. Esas aşamasında ise tedbir talebi kabul edilen dosyalar öncelikli olmak üzere hak temelli inceleme yapılmaktadır.

6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun “Sınır dışı etme kararı alınacaklar” başlıklı 54. maddesinde sayılan yabancılar hakkında sınır dışı etme kararı alınmaktadır. Bu madde kapsamında olsalar dahi “Sınır dışı etme kararı alınamayacaklar” başlıklı 55. madde uyarınca; sınır dışı edileceği ülkede ölüm cezasına, işkenceye, insanlık dışı veya onur kırıcı ceza veya muameleye maruz kalacağı konusunda ciddi emare bulunanlar, ciddi sağlık sorunları, yaş ve hamilelik durumu nedeniyle seyahat etmesi riskli görülenler, hayati tehlike arz eden hastalıkları için tedavisi devam etmekte iken sınır dışı edileceği ülkede tedavi imkanı bulunmayanlar, mağdur destek sürecinden yararlanmakta olan insan ticareti mağdurları ve tedavileri tamamlanıncaya kadar psikolojik, fiziksel veya cinsel ticaret mağdurları hakkında sınır dışı etme kararı alınamaz.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2. maddesinde, idari işlem ve eylemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan muhtel olanlar tarafından idari yargıda tam yargı davası açılabileceği belirtilmiştir. Buna göre, idarenin işlem ve eylemlerinden kaynaklanan her türlü zararın idari yargıda açılacak bir tam yargı davasına konu edilmesi mümkündür. Anılan maddede; idari işlem veya eylem türleri yönünden herhangi bir ayrım yapılmadığından, idari fonksiyona giren her türlü işlem veya eylem sebebiyle oluşan zararın tazmininin idari yargıda açılacak bir tam yargı davası ile istenebileceği ifade edilmiştir. Dolayısıyla; herhangi bir idari eyleme ilişkin zararın idari yargıda dava konusu edilebilmesi için, 2577 sayılı Kanunun 2. maddesinin yeterli bir yasal zemin oluşturduğu görülmektedir.

Anayasa Mahkemesi 06.10.2021 tarihli ve 2018/11825 başvuru numaralı A.S.I.A ve Diğerleri kararında; başvurucunun geri gönderileceği ülkede var olduğunu iddia ettiği riske ilişkin somut ve kişisel açıklamalar yaptığını, bu iddiaların belli bir ciddiyette olduğunun anlaşıldığını belirterek idare mahkemesinin iddia edilen riske ilişkin araştırma ve değerlendirme yapmadan verdiği kararı, Anayasanın 17. maddesinde güvene altına alınan kötü muamele yasağının ihlali şeklinde değerlendirmiştir.

Yazımıza konu kararlarda ise; başvurucular idare mahkemesine başvurmuş olup, iç hukuk yollarını tüketmişlerdir. Gerek idare mahkemeleri tarafından değerlendirilen iptal davalarında ve gerekse AYM önüne gelen başvurularda, başvurucular sınır dışı edilmeleri halinde maruz kalacağını ileri sürdüğü riske karşı sadece ülkesinin genel durumunu ileri sürmüş ve kendisinin hangi özel durumunun risk oluşturduğuna dair bir somutlaştırma yapmamıştır.

Yabancılar hukuku ile ilgili davalarda İHAM uluslararası hukukun yerleşmiş içtihadına göre, devletlerin sözleşmelerden doğan taahhütlere aykırı olmamak şartıyla yabancıların kendi topraklarına girmelerini, orada kalmalarını ve oradan uzaklaşmalarını kontrol etme hakları olduğunu kabul etmektedir. Sözleşme başlı başına, bir şahsın vatandaşı olmadığı bir ülkenin topraklarına girme hakkını güvence altına almamaktadır ve devletlerin kamu düzeninin korunması görevini yerine getirirlerken suç işleyen bir yabancıyı sınır dışı etme hakkına sahip olduğunu belirtmektedir[4].

Tüm bu hususlar ve güncel olaylar birlikte değerlendirildiğinde; başvurucuların genel gerekçe göstererek ülkesinde sorun yaşaması kişinin sınır dışı edilmesine yeterli gerekçe oluşturmamakta, başvurucuların bireysel olarak da ülkesine geri gönderildiğinde kendi kişisel durumunu somutlaştırılması aranmaktadır. Her ne kadar yazı konumuzu oluşturan ilgili kararlar Suriye vatandaşlarına yönelik olmasa da, bu kararda belirlenmiş ve ifade edilmiş ilkeler yabancı olmaları nedeniyle ülkemizde bulunan Suriye vatandaşları alanında da uygulama alanı bulabilecek ve geçerli olabilecektir.

Bu sebeple; her ne kadar Suriye Arap Cumhuriyeti’nde iç savaşın tam anlamıyla bitmemiş olduğuna ve devam ettiğine ilişkin görüşler bulunsa da, bu durum Suriye vatandaşlarının 6458 sayılı Kanun uyarınca sınır dışı edilmeye ilişkin ilgili şartlar oluştuğunda, sınır dışı edilmemeleri açısından gerekli gerekçe oluşturmayacak, her Suriye vatandaşının kendi kişisel durumu ve riskleri ile ilgili somut gerekçesinin ve varsa belgelerinin değerlendirilmesi gerekecektir.

Sonuç olarak; Suriye Arap Cumhuriyeti’nde bir iç savaşın devam ettiği iddiası, ülkemizde bulunan bir Suriye vatandaşının kötü muamele yasağından dolayı sınır dışı edilememesinin yeterli, doğrudan ve tek gerekçesini oluşturamayacaktır.